A tres años de la tragedia de Surfside se acentúa la crisis de condominios en Miami

En un edificio de condominios en Miami, los propietarios deben pagar varios costos asociados con el mantenimiento y operación del inmueble. (Foto © Periódico Cubano)

El colapso de Champlain Towers en Surfside, ocurrido hace tres años y que ocasionó la muerte de 98 personas, ha desencadenado una crisis en las asociaciones de condominios en Miami Beach. Las nuevas regulaciones gubernamentales han incrementado los costos para los inquilinos, muchos de ellos ancianos jubilados cuyo nivel de ingreso está topado a su pensión.

De acuerdo con el legislador estatal de la Florida, Tom Fabricio, tras el colapso de Champlain Towers, se establecieron nuevos requisitos para asegurar la integridad estructural de los edificios. Antes, los condominios debían realizar estudios de ingeniería cada 40 años, pero no se exigía la ejecución de las reparaciones necesarias. La nueva legislación indica incrementar las reservas financieras para acometer estos trabajos, lo que ha elevado los costos que deben de pagar los inquilinos a la asociación.

Los jubilados y personas mayores, muchos con ingresos fijos, son los más afectados por estas medidas. La necesidad de aumentar las reservas ha llevado a algunos a pagar tarifas especiales, como un assessment de $100.000 para reparaciones en elevadores, garajes, piscinas y demás áreas comunes. Estos costos adicionales están expulsando a los ancianos de sus hogares, pero tampoco pueden vender esas propiedades.

Por ejemplo, algunos edificios con más de 40 años han sido catalogados como riesgosos, llevando a las aseguradoras a negarse a cubrirlos. Sin seguro, los propietarios encuentran difícil vender sus apartamentos, pues los compradores que ejecutan la operación con créditos hipotecarios les exigen que estén asegurados. Esta situación está depreciando el valor de los condominios.

Para abordar esta crisis, se han implementado iniciativas como My Safe Florida Condominium Pilot Project, que ofrece $175.000 a ciertos edificios para realizar reparaciones. Sin embargo, muchos consideran que estas medidas no son suficientes para solucionar el problema de fondo.

Legisladores como Marco Rubio han propuesto alivios fiscales para los propietarios jubilados. La idea es reducir o eliminar impuestos estatales y de propiedad para aquellos que ya han pagado sus casas. Aunque algunos creen que estas propuestas son insuficientes, el congresista Fabricio aseguró en América Tevé que se está trabajando en la legislatura estatal para encontrar soluciones más efectivas.

En un edificio de condominios en Miami, los propietarios deben pagar varios costos asociados con el mantenimiento y operación del edificio. Estos costos generalmente incluyen:

1. Cuotas de Asociación (HOA Fees): Estas cuotas se pagan mensualmente y cubren el mantenimiento de las áreas comunes, servicios de jardinería, limpieza, seguridad, y otros gastos operativos del edificio.
2. Fondos de Reserva: Una parte de las cuotas de la asociación se destina a los fondos de reserva, que se utilizan para reparaciones mayores y reemplazos de infraestructura, como techos, ascensores y sistemas de aire acondicionado.
3. Seguros: Los propietarios deben contribuir al seguro del edificio, que generalmente incluye cobertura para áreas comunes y la estructura del edificio. Los propietarios también necesitan adquirir un seguro individual para su unidad y pertenencias personales.
4. Servicios Públicos Compartidos: Algunos edificios incluyen en las cuotas de asociación ciertos servicios públicos como el agua, la basura y el alcantarillado. Otros servicios como la electricidad y el internet pueden ser responsabilidad individual de cada propietario.

Manejo de las Áreas Comunes

Las áreas comunes en un edificio de condominios son gestionadas por la asociación de propietarios, que está compuesta por un comité o junta directiva elegida por los residentes. Esta asociación se encarga de:

• Mantenimiento y Limpieza: Contratar servicios para mantener limpias y en buen estado las áreas comunes como pasillos, vestíbulos, jardines, piscinas y gimnasios.
• Reparaciones y Mejoras: Planificar y supervisar reparaciones necesarias y proyectos de mejora para garantizar que las instalaciones se mantengan en buenas condiciones.
• Seguridad: Implementar y gestionar medidas de seguridad como sistemas de vigilancia, control de acceso y personal de seguridad.
• Finanzas: Administrar el presupuesto del edificio, recolectar las cuotas de los propietarios y asegurar que los fondos se utilicen adecuadamente para cubrir todos los gastos necesarios.
• Reglamentos y Normativas: Crear y hacer cumplir las reglas y regulaciones que aseguren un ambiente de convivencia armonioso entre los residentes.